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p未来10年

2020-08-03 10:24:36

未来10年,我们和谁一起运营深圳这座城?

不管从哪个维度来看,荣幸之神似乎格外青睐佳兆业。

2001年,佳兆业负责开发的桂芳园开盘,一个旧改项目奠定江湖地位,佳兆业这种成名方式别说在深圳,就是放眼全国都不多见;

2015年,集团遭遇“黑天鹅”事件,员工坚守、自救。恢复销售后,深圳佳兆业四大项目近1000户已认购未签约业主,全部按一年前原价获得签约,诚信是佳兆业独特的企业底色;

2018年,半年实现合约销售253亿人民币,且在深圳这个大本营5盘齐发,极有可能成为深圳楼市年度销售排行前3……

处在中国民营企业平均生命周期只有2.9年的严酷生命规律之下,佳兆业一次又一次出乎意料地完成惊险一跃。

正如吴晓波在《激荡四十年》里说的那样:所有的这些变化,好像老天爷都在帮你。

大部分人都说,佳兆业的荣幸在于,它生在一个房地产最好的时代:

在中国改革开放40年里押中房地产这个正确上升的行业,也押对了深圳这个最具经济爆发力的城市。

作家格拉德威尔曾经在书籍“异类”中指出,时势与家教成就了英雄。

如果用这个规律丈量佳兆业过去19年间的发展故事,就会发现这个研究样本之所以独特,除了命运眷顾之外,还有本身积累的过硬本事。

像佳兆业这类独特性非常的企业,如果把它放到深圳城市发展的脉络中去理解,你会发现它的“生存特点”非常明显:

1、在深圳一众民营房企中,佳兆业善于用旧改切入城市发展,而城市升级是深圳楼市不可逆转的趋势,这是当下乃至未来很长一段时间之内,佳兆业在深圳市场竞争的独特优势;

2、基于这类共生性,佳兆业作为一个独特的公司样本,过去、现在甚至未来,都是探索深圳发展路径一个别样的城市剖面。

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对佳兆业来说,2001年是一个特殊的年份,对地处深圳中部的布吉来讲,同样也是。

2001年12月10日,佳兆业在布吉、同时也是深圳的第一个楼盘——桂芳园宣布完工;

10天以后,广东省公布全省农村经济200强镇名单,布吉荣登榜首,年财政收入全省第一,年税收全市第一,商品房规模和销量全市第一,油画市场规模全国第一等等。

很多人都知道,桂芳园地块的前身,是布吉龙泉别墅用地,地块偏僻,人烟稀少,在布吉经济腾飞效应之下拉开了大张旗鼓的城市更新幕布之中,这无疑是一个毫不起眼的地方。

但就是这么个地方,佳兆业买下以后,计划了大型商业、社区和周边配套,化腐朽为神奇,有了第一期的桂芳园面世。而如今的桂芳园,是布吉街道中人口最为密集的社区之一。

正是这次开发经历,让佳兆业趟出了有别于房企传统开发路径之外的新路子。

从目前来看,佳兆业的旧改项目触及几乎所有类型的更新项目,如旧城中村、旧住宅小区和旧工业区改造等,更新范围涉及高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等众多领域,项目储备接近1000万方。

这在土地日趋稀缺的深圳来说,毫无疑问是一座金矿。

根据2018年半年报,佳兆业宣称,旧改即将进入集中供货期,2018年上半年旧改释放销售已逼近去年全年,未来预计每年都有100万建面或400亿以上货值释放

而反应到销售上,佳兆业深圳公司无疑是贡献值最大的地区公司。

2018年上半年,佳兆业地产深圳公司的销售贡献占到全集团总销售额的37%,主力项目深圳佳兆业未来城、深圳佳兆业城市广场等项目备受青睐,深圳佳兆业未来城更是在深圳市2018年上半年新居成交套数排名中名列第二位。

这充分说明了,对于佳兆业这类中型房企而言,占据了一线城市的核心资源,无疑就是掌握了未来发展的主动权。

而这类主动权反应到行业竞争中,则体现为具有更高的安全系数和更加弹性的发展空间。

2018年中期事迹报告显示,佳兆业旧改项目占地面积同比增长91%至近2700万平方米,奠定未来“有品质的高速增长”的强烈预期。

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实际上,在所有深圳本地的房企中,佳兆业是最早成立城市更新专业化开发团队的房企,且早在2014年之前,佳兆业就储备了相当体量的旧改项目。

可以说,深耕深圳的旧改,佳兆业显示出了前所未有的耐心和决心。而这类战略前瞻性,在当下的深圳市场中,体现得尤其明显。

一直以来,深圳是一个相对特殊的市场,尤其是对房地产行业来讲,更是如此。

城市发展的历史进程,就是一个不断更新、改造,新陈代谢的进程。自城市发展到一定阶段起,城市更新就作为自我调节机制存在于城市发展之中。

对房地产企业而言,旧改,或说城市更新是进入存量时期的城市为数不多的有效途径,但这这条路其实不好走:

随着深圳城市发展对旧改的理念和含义不断进化和发展,进入城市更新领域更考验房企的综合能力

这个综合能力,体现在两个方面:

1、如何保证产品溢价?

随着城市化进程的推进,产业转移、人口迁徙与城市规划变更将引发深圳城市副中心大规模的城市变迁。

而房企对城市副中心的预判和定位的精准程度,将决定旧改产品面世的市场竞争力。

佳兆业深圳公司这次的5盘齐发,其中有4个都是城市更新项目,都是区域极具焕新意义的标杆性项目。

在佳兆业深圳公司看来,这些项目都已或即将覆盖便捷的城市轨道交通,都具有举步即达的商业生活圈,也几近都会有学校、市场、办公等丰富的大城配套,从空间和形态上帮助区域完成居住升级。

以佳兆业未来城为例,产品定位为住宅和公寓2种产品,人群定位为高端白领。而这个项目的最大卖点是,项目对面即为世茂239亿拿下的600米地标建筑——大运深港中心。这是深圳东进战略的核心地点之一。

对城市主流购房人群来讲,这是佳兆业旧改项目的独特卖点。

2、如何做好城市更新?

城市更新并不是简单的老旧翻新,对产业导入、产业布局、生态环境、人文理念等方面,房企都需有更全面的把握能力。

这一点对佳兆业来说,并不是挑战,而是优势。

从路径选择来看,佳兆业正在逐渐搭建以功能环境重塑、产业重构、民生改善为发力重点的“城市运营商”模式

目前,通过地产与多元业务的协同发展,佳兆业已经构建起综合开发、城市更新、文体旅游、科技和大健康在内的20多个产业平台。

对此,我尝试着总结了一下,大概有这么以下几个方面:

1、基础设施:深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、深圳观澜体育公园等深圳人耳熟能详的文体场馆,都由佳兆业在运营;

2、城市运输络:佳兆业航运团体在深圳运营着多个码头与航线,包括深圳蛇口至珠海、澳门、香港的客运航线,福永码头到澳门、盐田到南澳的观光航线等;

3、商业运营络:目前,佳兆业持有运营及在建佳兆业广场共31个,轻资产管理输出项目6个;

4、文体建设:WTA球公开赛、迷笛音乐节、草莓音乐节,以及COLORRUN(彩色跑)等活动都由佳兆业文体公司负责运营。

就目前来看,深圳佳兆业的区域定位已经完成相应的战略升级,而毫无疑问,城市更新是佳兆业为深圳这个城市未来五到十年准备的新故事:

第一,深圳佳兆业的五盘齐推是佳兆业旧改实力的最 佳注脚;

第二,深圳佳兆业丰富的旧改经验和逐渐进入市场的旧改项目为城市有机更新的范本。

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